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遠洋地產如何跑贏下半場？

時隔三年，遠洋地產再次在上海拿地瞭。12月11日，遠洋以21.5億元奪得浦東新區惠南鎮東城區12萬平方米的宅地，樓板價8735元/平方米。

一向以中高端產品見長的遠洋在上海將挑戰90平米以下戶型的全高層住宅產品。業內評價，該幅地塊獲取價格較低，盈利空間可觀。

回歸一線與轉戰小戶型，構成瞭遠洋地產下半年爭奪戰的主線。不僅如此，遠洋還通過與京東金融的眾籌合作成功炒熱市場，在12月提前鎖定25億元業績進賬。在此之前，遠洋今年的銷售數據算不上好看，上半年實現協議銷售額132.3億元，僅完成全年目標的1/3，毛利率卻已連續三年下滑至20%。

產品線一個靈巧的彎道超車，加快去化和周轉速度；區域佈局以退為進，降低自身負重；備受關註的眾籌合作則作最後的沖刺。至11月底，遠洋硬是將銷售額追趕到350億元，完成度近九成。

2014年，多少地產商把重註壓在瞭後半程。既要沖刺去庫存，又要財報好看，遠洋地產是如何做到的？

產品線瘦身，轉戰小戶型屏東滿洲房貸

上海拿地並不是遠洋產品線的首次轉型。今年1月，遠洋以1.86萬元/平米樓面價拍下北京房山一高價地，入市即面臨樓市銷售不暢，房價走低。反其道而行之，遠洋以低總價、不限購的36-38平米精裝修LOFT產品打開局面，也開出瞭2014年北京剛需項目的首秀。

中期業績會上，遠洋明確提出下半年要調整產品結構，具體的做法是：減少大戶型產品配比，未來144平方米以下戶型將占到85%左右，轉向剛需類和首改類產品；其次減少產品線規模，降低復制成本，加快開盤和周轉速度。

上海項目的定位完全符合瞭正在進行的這一調整。除此之外，遠洋位於門頭溝長安街西延線的另一新項目預計於年底開盤，定位也是小戶型LOFT。

之所以如此調整，遠洋表示，是看到北京受限購影響的剛需客戶對LOFT產品存在大量需求。“根據我們的市場調查，LOFT這種低總價產品非常受歡迎，在不限購的前提下投資、自住都很有市場。”遠洋房山項目負責人許錚說。

配合產品線的瘦身，遠洋對項目運轉速度也提出瞭新要求：正常招拍掛的項目，從拿地到開盤要控制在10個月內，開盤去化率須完成60%以上。9月和10月，遠洋新推貨量達到瞭150億元，為整個年度最高，但去化率達到八成。

調整區域佈局，重回一線

年初，遠洋總裁李明曾提出：遠洋的周轉率要由23%左右提高至30%，這將是2014年遠洋地產的一大亮點。

既要加快去庫存，又要財報好看，遠洋做的第二件事是控制資產規模。“我們現有的土地儲備中有1/3是100萬平方米的超大規模項目，而且大多位於二三線城市。單個項目土地規模太大對於整體周轉效率很有影響。”李明說。

11月5日，遠洋地產發佈公告，將位於大連、杭州、秦皇島等地的7個項目以28.24億元作價打包售予盛洋投資。對於大刀闊斧的剝離非核心資產，遠洋地產的解釋是，出售事項將有助於集團剝離非核心業務，銷售較慢、毛利率較低或三線城市（包括撫順及秦皇島）不再為集團未來重點發展項目。

據本地媒體報道，青島遠洋公館項目頂著地王的帽子，幾個月前才被曝光拿地4年遲遲未動工，因地價過高，後市並不被看好。李明也曾多次在公開場合透露出不看好青島市場的意向。

據交銀國際估算，此次出售的幾個項目估算有600萬平米左右，占遠洋土儲的近1/3，未來一段時間拿地補倉會成為遠洋較為急迫的任務。2014年以來，遠洋地產每兩周就開一次投資會，研究拿地事宜，今年整體的拿地預算為150億元。除上海之外，遠洋今年還高調“殺回”北京，目前已在京獲取瞭5塊土地。

在冷峻的市場環境下，回歸一線不失為一個穩妥的方式。麥格理預測，至2016年，遠洋來自北京的銷售額將升至180億元，占比達到43%，並進入北京銷售的前三甲。

最後的沖刺：金融眾籌，鎖定25億銷售額

房企玩眾籌是下半年樓市的熱點話題。從“雙十一”開始到12月1日的20天時間裡，遠洋與京東金融聯手先後啟動瞭“11元籌1.1折房”、“11元籌首付”、“5000元籌獨傢折扣房”等眾籌項目。

雖然籌首付的活動因各種原因而宣告失敗，但遠洋真的什麼都沒撈著麼？樂居記者獲得的一組數據：在整個11月，相比今年最旺的10月，遠洋監測的有效來電量增長瞭1.2倍，有效來訪量增長瞭1.4倍；11月，遠洋實現協議銷售額約為45.4億元，同比去年上升80%。

客戶的轉化正在12月份逐步兌現。在第三波“5000元眾籌9折起買房”活動中，遠洋鎖定的銷售房源為2047套，合計房款約25億元。再加上線下各個項目正常銷售的房源，預計今年12月份的銷售額將達到35億元左右，全年完成385億元的銷售額。

這一數字雖與400億元的全年目標有一步之遙，但是，11月的沖刺玩法，仍讓人看到瞭希望。一個活動賣出瞭20多億的房子，單看這個數據，遠洋的眾籌嘗試遠遠談不上失敗。（餘舒虹/文）



新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-12-22/134459526698590房貸新北石門房貸車貸信貸新竹竹東車貸信貸98964247.shtml


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